FIRE×不動産投資｜家賃収入でサイドFIREは可能か？利回りとリスク

FIREを目指す人が資産形成の方法を考えるとき、株式や投資信託だけでなく、不動産投資も候補になります。不動産投資では、家賃収入を得ることができ、家賃収入で生活費をまかなうサイドFIREを目指すこともできます。ただし、不動産投資には空室や修繕、ローンなどのリスクがあります。この記事では、家賃収入でサイドFIREは可能か、表面利回りと実質利回りの違いや物件価格2,000万円のモデルケースの収支、空室・修繕・ローンなどのリスクについて解説します。

家賃収入はサイドFIREの収入源の一つになります。

不動産投資とは：家賃収入を得る方法

不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資とは、アパートやマンションなどの物件を購入し、入居者から家賃収入を得る方法です。物件を購入するには、自己資金とローンを組み合わせるのが一般的です。

家賃収入から、ローンの返済や管理費、修繕費などの経費を差し引いた金額が、手元に残る収入になります。家賃収入が経費を上回れば、利益が出ます。

サイドFIREとの関係

サイドFIREとは、副業収入や家賃収入などの収入を得ながら、資産を取り崩して生活する方法です。家賃収入があれば、資産の取り崩し額を減らすことができます。

たとえば、月20万円の生活費のうち、家賃収入で月10万円をまかない、資産の取り崩しで月10万円をまかなう、という分け方です。家賃収入があると、必要な資産額の目安は下がります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りとは

表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。たとえば、物件価格が2,000万円で、年間の家賃収入が96万円（月8万円）の場合、表面利回りは4.8％です。

表面利回りは、経費を考えない単純な計算です。物件の広告などでは、表面利回りが表示されることが多くなっています。

実質利回りとは

実質利回りとは、年間の家賃収入から経費を差し引いた金額を、物件価格で割った割合です。経費には、管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料などがあります。

たとえば、物件価格が2,000万円で、年間の家賃収入が96万円、年間の経費が28万円の場合、実質利回りは約3.4％です。表面利回りが4.8％でも、実質利回りは約3.4％になります。

項目	表面利回り	実質利回り
計算方法	年間の家賃収入 ÷ 物件価格	（年間の家賃収入 − 年間の経費） ÷ 物件価格
物件価格2,000万円、家賃月8万円の場合	4.8％	約3.4％
経費の扱い	経費を考えません	経費を差し引きます

物件価格2,000万円のモデルケース

モデルケースの条件

ここからは仮定のシミュレーションです。物件価格2,000万円、家賃月8万円、年間の家賃収入96万円、年間の経費28万円の場合を考えます。

項目	金額
物件価格	2,000万円
月の家賃	8万円
年間の家賃収入	96万円
年間の経費	28万円
年間の手取り収入	68万円
表面利回り	4.8％
実質利回り	約3.4％

年間の家賃収入96万円から年間の経費28万円を差し引くと、年間の手取り収入は68万円、月約5.7万円になります。

家賃収入でサイドFIREは可能か

家賃収入で月10万円を得るには、物件価格2,000万円の物件が約2戸必要になります。家賃収入で月5万円を得るには、物件価格2,000万円の物件が約1戸必要です。

家賃収入だけで生活費をまかなうには、複数の物件が必要になります。物件を増やすほど、管理の手間やリスクも大きくなります。

表面利回りだけでなく、実質利回りで判断します。

不動産投資のリスク

空室のリスク

空室のリスクとは、入居者が見つからず、家賃収入が入ってこないことです。空室が続くと、家賃収入が入らないのに、ローンの返済や管理費はかかり続けます。

空室のリスクを抑えるには、入居者の需要がある地域の物件を選ぶことが大切です。駅から近い物件や、大学や企業の近くにある物件は、入居者の需要が高い傾向があります。

修繕のリスク

修繕のリスクとは、物件の修繕に費用がかかることです。築年数が古い物件は、修繕費が大きくなることがあります。屋根や外壁、水回りなどの修繕には、大きな費用がかかることがあります。

修繕のリスクに備えるには、修繕費を積み立てておくことが大切です。毎月の家賃収入の一部を、修繕費として積み立てておく方法があります。

ローンのリスク

ローンのリスクとは、金利が上がると、ローンの返済額が増えることです。変動金利のローンを借りている場合、金利が上がると、毎月の返済額が増えます。

ローンのリスクに備えるには、固定金利のローンを選ぶ方法もあります。固定金利のローンは、金利が上がっても返済額が変わりません。

空室や修繕、ローンなどのリスクも理解しておきます。

不動産投資を始めるときの注意点

注意点1：実質利回りで判断する

不動産投資を始めるときは、表面利回りではなく、実質利回りで判断することが大切です。表面利回りが高くても、経費が大きいと、実質利回りは低くなります。

注意点2：余裕のある計画を立てる

不動産投資には、空室や修繕、ローンなどのリスクがあります。余裕のある計画を立てることが大切です。家賃収入が入らない期間があっても、生活に困らないように、現金クッションを用意しておくことをおすすめします。

注意点3：物件選びを慎重に行う

物件選びは、不動産投資の成功を左右します。入居者の需要がある地域の物件や、築年数が浅い物件を選ぶことが大切です。物件を選ぶときは、現地を確認し、周辺の環境も調べることをおすすめします。

注意点4：管理の手間を考える

不動産投資は、管理の手間がかかります。入居者の募集や、修繕の手配、家賃の回収など、管理会社に任せることもできますが、管理費がかかります。管理を自分で行う場合は、手間がかかります。

不動産投資のチェックリストとよくある質問

始める前のチェックリスト

• 表面利回りと実質利回りの違いを理解しています
• 空室や修繕、ローンのリスクを理解しています
• 余裕のある計画を立てています
• 物件選びを慎重に行うつもりがあります
• 管理の手間を理解しています

よくある質問

Q1. 家賃収入だけでFIREできますか。

家賃収入だけでもFIREは可能ですが、複数の物件が必要になります。物件価格2,000万円の物件で家賃月8万円の場合、家賃収入で月10万円を得るには約2戸が必要です。

Q2. 不動産投資は初心者でもできますか。

初心者でもできますが、リスクを理解したうえで始めることが大切です。まずは少額の物件から始める方法もあります。不動産投資の知識を身につけてから始めることをおすすめします。

Q3. 不動産投資と株式投資のどちらがよいですか。

どちらがよいかは、考え方によります。不動産投資は家賃収入が安定していますが、管理の手間がかかります。株式投資は管理の手間が少ないですが、値動きが大きくなります。両方を組み合わせる方法もあります。

利回りとリスクの両方を理解したうえで検討します。

まとめ

ポイント	内容
表面利回り	物件価格2,000万円、家賃月8万円の場合、4.8％です
実質利回り	経費を差し引くと約3.4％です
年間の手取り収入	68万円、月約5.7万円です
家賃収入で月10万円を得るには	物件価格2,000万円の物件が約2戸必要です
リスク	空室、修繕、ローンなどがあります

不動産投資は、家賃収入でサイドFIREを目指す方法の1つです。表面利回りではなく、実質利回りで判断することが大切です。物件価格2,000万円、家賃月8万円の場合、実質利回りは約3.4％、年間の手取り収入は68万円が目安です。空室や修繕、ローンなどのリスクを理解し、余裕のある計画を立てることが大切です。

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の助言ではありません。投資などの判断は自己責任でお願いします。